卖房送家电，从收入的确认到申报表的填报，有讲究！
【案例】
金穗源房地产公司销售商品房100㎡，单价是1万元/㎡，赠送家电（格力空调3匹柜机）是1万元（市场公允价值）。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件对收入金额是这样规定的：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据文件规定，土增确认收入存在先后顺序，即首选发票金额，其次合同、最后测绘面积。这是为了应对土地增值税税收管理的需要，在没有测绘面积出来之前，又提前交房了，暂时以发票金额确认收入（尽管这个解释很勉强）。我的意见是：按照测绘面积确认收入，是首选，也是唯一的选择。
我们暂且按照发票来说土地增值税的收入金额。
试想：商品房购销合同金额是100万元，金穗源公司开具发票金额开具是多少（不考虑增值税因素）？
是开100万元呢？还是开具扣除家电金额之后的99万元？
答案没有选择，合同金额就是100万元，开具发票金额同样是100万元。也就是说，在进行土地增值税清算的时候，收入金额是100万元，而不是99万元。
如果这样子，金穗源公司就有些困惑：
公司销售房子真实的经济利益的流入是99万元，空调是赠送的，不是销售房子的收入！土增收入能否按99万元确认呢？
按照土地增值税计算流程，收入是100万元，扣除项目按照税法规定计算的扣除金额，根据土地增值税计算流程就会形成“增值额”多出来1万元，如果不考虑普通住宅增值率不超过20%免税因素，企业会多交土地增值税3000元，因为土地增值税最低税率是30%。
金穗源公司该如何申报呢？
结合《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）文件对土地增值税申报表的修订，王老师在《土地增值税清算实务》一书中，提出了变通申报的思路，具体推荐大家一起品鉴《土地增值税清算实务》。
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来源：金穗源商学院
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